九江市人民政府办公室

各县（市、区）人民政府，庐山管理局，九江经济技术开发区、庐山西海风景名胜区、八里湖新区管委会，市政府有关部门，市直及驻市有关单位：

现将《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

2016年8月24日

九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法

第一章  总  则

第一条  为规范市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置行为，保障被征收房屋所有权人的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>的办法》，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  在市中心城区规划区内，需要征收集体土地上单位、个人的房屋及其附属物，并对被征收人进行补偿安置的,适用本办法。

第三条  集体土地上房屋征收与补偿安置应当遵循决策民主、程序规范、补偿公平、公正公开的原则。

第四条  区人民政府（管委会）负责本辖区内集体土地上房屋征收与补偿安置工作。

区房屋征收部门具体组织实施辖区内集体土地上房屋征收与补偿安置工作。

国土、财政、房管、发改、建设、城乡规划、公安、执法等相关部门以及街道办事处、乡镇人民政府等要按照各自职责和本办法规定，共同做好集体土地上房屋征收与补偿安置工作。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方的权利、义务及相关责任。房屋征收实施单位接受委托，不以营利为目的，可向委托方收取工作经费。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿安置行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收部门应当对房屋征收实施单位的工作人员进行相关法律法规知识和业务知识的培训，做到文明服务、规范上岗。

第六条  集体土地上房屋征收安置实行产权调换的，推行农民公寓安置方式。农民公寓安置房小区按照统一选址、统一规划、统一设计、统一建设、统一配套、统一安置的原则组织实施。

第七条  区人民政府（管委会）要积极宣传房屋征收与补偿安置政策，争取广大群众的支持。妥善处理房屋征收与补偿安置中出现的问题，主动化解矛盾纠纷，确保社会稳定。

第八条  市房屋征收部门应当会同国土、房管、财政、发改、建设、城乡规划、公安、执法、审计等部门，加强对集体土地上房屋征收与补偿安置工作的指导和监督。

第二章  征收决定

第九条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府（管委会）作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区或城中村改建的需要；

（六）由政府组织的征收集体土地的需要；

（七）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

 房屋征收决定涉及被征收人数量较多、情况复杂的应当经本级政府常务会议讨论决定。

第十条  房屋征收部门对确需征收集体土地上房屋的，应当会同国土、城乡规划等部门合理拟定房屋征收范围，报区人民政府确定，并在房屋征收范围内公告。市人民政府委托区人民政府（管委会）实施的集体土地上房屋征收，其范围由市房屋征收部门会同市国土、城乡规划等部门以及属地人民政府（管委会）拟定，报市人民政府确定，并在房屋征收范围内公告。

第十一条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

区政府（管委会）、街道办事处、乡镇人民政府以及执法部门应加强对征收范围内违法建设的管控，对违法建设行为及时发现和处置。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知同级国土资源、城乡规划、房产管理、工商、税务、公安、执法等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明停办事项及暂停期限。暂停期限自征收公告之日起最长不得超过1年。

第十二条  房屋征收部门应当会同有关部门和街道办事处、乡镇人民政府对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记，被征收人应当配合。调查结果应当在征收范围内公布。

对房屋征收范围内有合法批准建设手续的房屋，以批准的建设手续确定房屋性质、用途和建筑面积；没有批准建设手续的，由房屋征收部门组织有关单位进行调查认定，对认定为合法建筑或者未超过批准期限的临时建筑应当予以补偿，对调查认定为违法建筑、应拆未拆的旧建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第十三条区人民政府（管委会）在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对下列事项进行社会稳定风险评估，作出预警评价：

（一）房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证；

（二）实施房屋征收是否会产生行政争议和具有化解的可能；

（三）征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位；

（四）拟定的征收补偿方案是否公平、合理。

社会稳定风险评估报告应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施的房屋征收项目，区人民政府（管委会）应当制定社会稳定风险防范、化解和处置预案。

第十四条  征收补偿安置方案由区房屋征收部门拟定报区人民政府（管委会）。征收补偿安置方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收与补偿的法律依据；

（二）房屋征收的目的；

（三）房屋征收范围；

（四）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；

（五）补偿方式、范围、标准和计算方法；

（六）用于产权调换房屋的基本情况、选购方法和交付期限；

（七）房屋征收评估机构选定办法；

（八）房屋征收补偿签约的期限、地点；

（九）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（十）补助和奖励标准；

（十一）房屋征收实施单位；

（十二）住房保障；

（十三）其他事项。

区人民政府（管委会）应当组织有关部门对安置补偿方案进行论证，并将论证后的征收补偿安置方案在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

区人民政府（管委会）应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合相关法律法规及本办法规定的，区人民政府（管委会）应当组织由被征收人、公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十五条  区房屋征收部门应当将征收补偿安置方案报市征收办审查备案。

第十六条  房屋征收决定前，应当做到征收补偿安置费足额到位、专款专用。

第十七条区人民政府（管委会）作出房屋征收决定后，应当7日内在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿安置方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第三章  补  偿

第十八条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择农民公寓安置。鼓励选择货币补偿。

第十九条  被征收人选择货币补偿的，被征收房屋按房屋评估基准价评估补偿。房屋基准价由政府委托房地产价格评估机构依据房屋征收地段安置房建设综合成本、不同地段同类房屋实际市场价格等因素评估确定，并向社会公布。

对选择货币补偿安置的按安置房基准价评估总价的25%奖励被征收人。

被征收房屋建筑面积小于36平方米且在同一规划区内属唯一住房的，选择货币补偿时按安置房基准价评估补足36平方米进行货币补偿。

户籍不在征收范围内的外来户，在同一规划区内属唯一住房的，只允许安置房屋一套，被征收房屋超出安置房屋面积部分按安置房基准价评估给予补偿。

第二十条  被征收人选择农民公寓安置的，实行面积限量安置、超面积货币补偿政策。选择农民公寓的面积，按每户人均建筑面积50平方米、总建筑面积不超过360平方米实行双重控制，超面积部分实行货币补偿。被征收人人均房屋建筑面积小于50平方米，总建筑面积小于360平方米的，按不超过被征收房屋建筑面积安置农民公寓；被征收人人均房屋建筑面积小于50平方米，总建筑面积大于360平方米的，按不超过360平方米建筑面积安置农民公寓；被征收人人均房屋建筑面积大于50平方米，按人均50平方米建筑面积安置农民公寓。被征收人选择农民公寓建筑面积小于前款规定面积的，差额部分可享受25%的货币补偿奖励。

被征收人家庭人口数按农村常驻户口计算，独生子女（以独生子女证或计生部门证明为准）按2人计算，已婚未生育子女的可按3人计算，现役军人、在校大中专学生以及服刑和劳教人员可计算为家庭人口。

家庭人口符合分户条件的可以分户安置，外来户及城镇居民不得享受集体土地上分户，具体分户细则由区人民政府（管委会）自行制定并严格执行。

被征收房屋建筑面积小于36平方米且在同一城区属唯一住房的，按36平方米安置，不结算差价。超面积购买14平方米以内（含14平方米）按安置房建设成本价购买；超面积购买14平方米以上部分按市场价购买。

以农民公寓还房的房屋只计算结构差价，不计算新旧差价。

被征收人按就近套户型的原则选择农民公寓，被征收房屋与安置的农民公寓按照套内建筑面积和公摊面积等面积结算，超出的公摊面积按综合成本价购买。安置的农民公寓套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积10平方米以内（含10平方米）的按综合成本价购买，10平方米以上的部分按市场价购买，超面积购买部分按比例计算公摊面积。

安置的农民公寓与被征收房屋不在同类地段的应计算地段差价。

第二十一条  在中心城区规划区内集体土地上，一户多宅（栋）的单栋建筑面积小于360平方米的可合并计算房屋面积，总建筑面积在360平方米以内的部分按本办法第二十条进行补偿安置，超过360平方米的面积一律按重置价货币补偿，不享受25%的货币奖励。

一户多宅（栋）中，单栋建筑面积超过360平方米的，被征收人可选择面积较大的一栋按本办法第二十条进行补偿安置，其他房屋面积一律按重置价货币补偿，不享受25%的货币奖励。

第二十二条  有下列情况之一的不予补偿安置

（一）各类违法建筑和超过期限的临时建筑；

（二）征收范围内无任何批准手续抢建、新建房屋、应拆未拆的旧房；

（三）超过批准面积擅自扩建部分的房屋；

（四）自政府发布规划控制、征收等公告后擅自搭建架设的房屋、各类设施，抢栽抢种的苗木等；

（五）其它按规定不能补偿的。

第二十三条  房地产价格评估机构按照下列程序选定或者确定：

（一）房屋征收部门向社会发布房屋征收评估信息；

（二）具有相应资质的房地产价格评估机构向房屋征收部门报名；

（三）房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质资格条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期限不少于7日；

（四）供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家，少于3家的，房屋征收部门可以从符合资质资格条件的房地产价格评估机构中邀请；

（五）被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知房屋征收部门；

（六）协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；

（七）按照少数服从多数的原则投票仍不能确定的，房屋征收部门应当通过摇号、抽签等随机选定方式确定；

（八）房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的，协商过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。

第二十四条  房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十五条  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权性质等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资搬迁等费用，以及停产停业损失等补偿，可以由征收当事人双方协商确定；协商不成的，委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。

第二十六条  房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果告知被征收人。

分户初步评估结果告知被征收人7日后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第二十七条  被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核评估。

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十八条  国家、省重点工程项目有专门征收补偿安置标准的从其规定。

第二十九条  简易结构、棚架结构、未超过批准期限的临时建筑，按构筑物重置价格给予货币补偿；附属的禽畜棚舍、室外厕所、边房、门斗均不计还房面积，具体补偿标准由市政府制定公布。

第三十条  因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择货币补偿和产权调换的均给予2次搬迁费。搬迁费具体标准由市人民政府制定，并根据实际情况适时调整。

第三十一条  因征收房屋造成临时安置的，房屋征收部门应向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

选择农民公寓安置的，临时安置费支付期限，从被征收人交出被征收房屋起至农民公寓交付公告规定交房时间止。临时过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。农民公寓到期未交付的，应当自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费。

选择货币补偿的，一次性补偿6个月临时安置费。

临时安置费具体标准由市人民政府制定，并根据实际情况适时调整。

第三十二条  因征收房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

（一）被征收房屋经有关部门认定为合法建筑；

（二）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（三）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

停产停业损失补偿费，按不超过认定的被征收房屋用于经营的建筑面积评估总价值的10%计算，给予一次性补偿。

第三十三条原作为住宅房屋，被征收人改变房屋用途作为经营性店面使用的，应当按照原房屋性质给予征收补偿。以该房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营许可和税务登记并具有税负核实凭证的，且该房屋在征收时已作为商业店面连续经营两年以上（含两年）的，经房屋征收部门组织认定后，可以对实际用于经营的部分给予适当补助，补助标准不超过该部分面积按原房屋用途基准价评估价值的50%。认定结果和补助情况应当在征收范围内公布。

第三十四条  房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于安置的农民公寓的地点面积和交付期限、差价结算、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议签约期限不得少于30日；房屋搬迁期限不得少于15日；货币补偿款应当在补偿协议约定期限内支付。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十五条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区人民政府（管委会）按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

 第三十六条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府（管委会）依法申请人民法院强制执行。区人民政府（管委会）申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。

第三十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区人民政府（管委会）对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对按期签订补偿协议并搬迁的被征收人应当给予搬迁进度奖励。奖励办法由市人民政府制定。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十八条  按照补偿协议已完成搬迁或者按照补偿决定确定的搬迁期限已完成搬迁的房屋，房屋征收部门负责组织实施拆除。

承担房屋拆除工程的企业应当具有建筑施工企业资质等级，并对施工安全负责。

第三十九条  被征收人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，因居住地发生变化造成人户分离的，在征收补偿完成1年内，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金。1年后，按规定向迁入地民政部门提出申请。

因征收迁移的居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地的居民待遇，也可选择迁入地居民待遇。

第四十条  房屋征收与补偿工作完结后，房屋征收部门应当依法建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

财政部门应当加强对房屋征收与补偿费用管理和使用情况的审核，并公布审核结果。

审计机关应当加强对房屋征收与补偿费使用情况的监督，对房屋征收补偿项目费用情况进行专项审计，并公布审计结果。

第四十一条被征收人选择货币补偿后重新购置房屋，并且购房成交价不超过货币补偿金额的，对新购置房屋免征契税。购房成交价超过货币补偿金额的，对差价部分按规定征收契税。

第四十二条  农民公寓房屋在未施行发证制度前，采取在辖区乡、镇、街道进行房屋权属注册办法，乡、镇、街道在农房权属登记册附记栏标注“该房屋为征收还房农民公寓”。

第四十三条  符合保障性住房政策条件的被征收人自愿选择保障性住房的，应当优先纳入住房保障体系，不需轮候。

第四章  法律责任

第四十四条　区人民政府（管委会）及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正、通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依规给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十六条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十七条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收与补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依规给予处分。

第四十八条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正、给予警告，依法给予处罚，并记入信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第四十九条  本实施办法自公布之日起施行。